Уходящий год показал небольшой равномерный рост во всех категориях жилой недвижимости. На 2012 год аналитики прогнозируют продолжение этой тенденции.
Цены будут меняться в зависимости от самочувствия украинской экономики. Единственное, что можно утверждать наверняка – в рамках Евро-2012 посуточная аренда заметно подорожает.
Поведение цен
Прогнозировать динамику цен на недвижимость довольно трудно, говорит Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ). Однако можно отметить, что в случае девальвации цены на недвижимость будут снижаться в долларовом эквиваленте. Если же удастся снизить цены на российский газ и ослабить давление на экономику, цены на недвижимость могут начать расти.
В противном случае, если ситуация в экономике будет ухудшаться, цены также пойдут вниз. «При продолжении стагнации, которая наблюдается сегодня, и стабильном валютном курсе цены на недвижимость будут в целом стабильными или очень медленно снижаться», – добавил Рубанов.
Специалист по маркетингу SV Development Сергей Костецкий поддерживает мнение о том, что ситуация на рынке жилой недвижимости в 2012 году особо не изменится.
«В принципе ситуация по всем рынкам будет развиваться примерно так же, как и в 2011 году. Допустим, по первичке и вторичке будет незначительный рост. Цены на землю, возможно, буду снижаться, но не такими интенсивными темпами. Аренда квартир будет расти в пределах инфляционных ожиданий. А в общем рынок, в глобальном смысле, будет восстанавливаться», – сказал Костецкий, добавив, что количество сделок будет расти по всем сегментам.
Влияние Евро-2012
Ключевое событие следующего года – проведение в Украине Чемпионата Европы по футболу однозначно повлияет на рынок, убеждены эксперты. Но в основном затронет рынок посуточной аренды – в долгосрочной аренде серьезных изменений не предвидится.
«Посуточная аренда – тут своя мафия, и выйти на рынок обычному человеку, который долгосрочно сдает квартиру, очень сложно», – отметил Сергей Костецкий.
По его мнению, на рынке посуточной аренды будет кратковременный двухмесячный всплеск, который потом резко пойдет на спад.
На период Чемпионата ставки посуточной аренды квартир будут подгонять под цены номеров в гостиницах. Если стоимость проживания в последних вырастет на 20%, то, соответственно, цены на посуточную аренду также увеличатся минимум на 20%.
Александр Рубанов добавил, что в преддверии чемпионата возможен некоторый рост ставок аренды на торговые помещения в центральных зонах городов, принимающих Евро. «С другой стороны, если данный рост не будет поддержан реальным экономическим ростом после чемпионата, колебание будет иметь сезонный характер», – сказал он.
Реформы учета
Несмотря на то, что работа бюро технической инвентаризации (БТИ) по государственной регистрации прав на недвижимость была продлена до 2013 года, эксперты прогнозируют, что к концу 2012 года начнутся проблемы, связанные с реформированием этой службы.
«БТИ осталось еще на год, поэтому в следующем году все будет так же, как в этом году. Но к концу года начнется паника, потому что в 2013 году заработают новые правила – отменят госреестр, – отметил Сергей Костецкий. – Я думаю, что те, кто хочет реально продать недвижимость, все-таки постараются сделать это в следующем году».
В свою очередь Александр Рубанов подчеркнул, что новые подходы всегда усложняют жизнь на начальном этапе, тем более в БТИ. «В 2013 году они снова сменятся, поэтому говорить о позитиве на данном этапе не приходится», – добавляет глава ССНУ.
Кроме того, число сделок вырастет в связи с ужесточением налогового законодательства. «Если раньше после продажи платили 2% налогов: 1% – в пенсионный фонд и 1% – госпошлина, то сейчас, если квартира меньше трех лет принадлежит собственнику, добавляется еще 5% от стоимости», – рассказал Костецкий.
По его мнению, владельцы недвижимости, опасаясь еще большего увеличения налогов, начнут более активно действовать на рынке в первой половине года. «И возможно оживление по количеству сделок в первой половине года будет очень серьезное», – считает он.
Мимо генплана
Киевская городская государственная администрация утвердила новый генеральный план столицы. Но аналитики уверены: он практически не повлияет на стоимость недвижимости в новом году.
«Сегодня рано говорить о том, что недвижимость будет расти в цене. Кризисы не боятся генпланов, кризисы боятся конкретной работы. В долгосрочной перспективе будет расти стоимость квартир там, где будут строиться (а не только декларироваться) инфраструктурные объекты», – считает Александр Рубанов.
Сергей Костецкий также убежден, что в глобальном смысле от генплана ничего не зависит. «Мы не Москва, там очень быстро все строится. У нас же очень медленно все происходит. Тот генплан, которые утвердили пять лет назад, он еще толком не заработал», – сказал представитель SV Development
По словам президента ССНУ, главные инфраструктурные объекты, влияющие на ценность жилых квартир в городе, – это транспортные объекты и метро. Например, по данным союза, строительство нового моста и новой дороги на левом берегу, которая недавно была введена в эксплуатацию, повысили ценность жилья на массиве Новая Дарница на 4,2%, несмотря на общее снижение цен в Киеве.
Костецкий добавил, что сейчас строятся десятки жилых комплексов. В связи с этим он ожидает жесткую конкуренцию между застройщиками. «Поэтому глобального роста цен не будет: 4% в 2011 году, я думаю, что не более 4-5% будет в 2012 году», – подчеркнул эксперт.
Инвестировать в Троещину
Специалист по маркетингу SV Development советует инвестировать в эконом-класс, то есть в объекты до $80 тыс. Он объясняет это тем, что такие объекты недвижимости наиболее ликвидны и наиболее быстро растут в цене.
«Например, квартиры, которые в 2009 году стоили $25 тыс., сейчас стоят $50 тыс. Поэтому если человек хочет с целью инвестиций и дальнейшей перепродажи купить недвижимость, то лучше инвестировать в сегмент до $80 тыс., а конкретно – даже до $60 тыс.», – советует он.
Говоря о наиболее привлекательных районах Киева для покупки недвижимости, Сергей Костецкий называет Троещину. По его словам, этот район относительно новый, в нем еще не проведен метрополитен, и цены пока – максимально низкие.
«Если, например, на том же Виноградаре стоимость однокомнатной «хрущевки» переваливает за $1,5 тыс. за квадратный метр, на Троещине можно купить квартиру в относительно новом доме по $1 тыс. за квадрат. Все остальные районы, те же Позняки, Харьковский, там за счет того, что уже есть метро, цены довольно-таки высокие. Поэтому лично мое мнение, нужно инвестировать в район Троещина. Как только там появится метро, автоматически цены на эти квартиры вырастут даже не на 20%, может быть и больше», – подчеркнул аналитик.
