Напряженка с предложением "дешевого" жилья подстегивает арендные ставки на столичные квартиры. Они по сносной цене все же появляются в базах данных риэлторских контор, но "уходят" за день-два. До конца года стоимость аренды "экономок" продолжит тянуться вверх. А в 2011 году - может подорожать еще на 10%.
Цена аренды "единички" перешагнула докризисный порог
Стоимость аренды жилья в столице, по разным данным, с начала года в среднем выросла на 15-20%. В частности, аренда однокомнатных квартир выросла на 20%, двухкомнатных – на 17%, трехкомнатных – на 19%. Практически идентичны с этими показатели роста аренды за год (с ноября 2009 г.). Однако если за период кризиса средняя цена аренды в долларах скатилась на 35-41%, то в пересчете на гривню (учитывая разницу курсов) выходит, что самые востребованные однокомнатные квартиры уже перешагнули докризисный уровень: сегодня их стоимость на 4% выше по сравнению с сентябрем 2008 года. При этом "двушки" и "трешки" не дотягивают до гривневых докризисных цен всего 5%.
И хотя октябрь показал небольшое снижение арендных ставок (в пределах 1%), эксперты называют это колебанием, которое не сильно ощутят на своих кошельках арендаторы жилья.
По данным SV Development, на сегодня аренда 1-комнатных квартир стоит в среднем 356 долл. (2848 грн.), 2-комнатных – 502 долл. (4016 грн.), 3-комнатных – 622 долл.(4976 грн.).
Минимум, за который можно снять "убитую хрущевку" или "гостинку" на окраине города составляет 2,5-3 тыс. грн., комнату в квартире – 1,5 тыс. грн. Наибольшей популярностью пользуются квартиры до 4,5 тыс. грн.
Согласно данным SV Development, предложение по аренде жилья в столице в течение года варьируется в пределах 26-28 тыс. квартир, а спрос – 7865 (за 10 месяцев этого года).
"До кризиса было порядка 6 тысяч предложений. Притом, что количество сделок, к примеру, в январе - около 3 тыс. в месяц. На каждого потенциального арендатора приходилось около двух квартир", - отметил аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
Вместе с тем, данные риэлторов отличаются. Так, по данным столичной сети агентств недвижимости RealDruzi, арендные ставки на жилье эконом-класса с начала года выросли всего на 0,5% - с 449 до 451 долл. в месяц. В бизнес-классе представители агентства отмечают рост на 11,29% - до 851 долл., а в премиум-классе стоимость аренды опустилась на 5,25% - до 1996 долл.
"Кризисные" арендодатели закончились
Стоимость аренды растет только в самом низком ценовом сегменте, в бизнес и премиум-классе она либо стабильна, либо немного снижается, утверждает большинство экспертов.
"Рост наблюдается за счет того, что дешевых предложений на рынке становится все меньше. Нижний предел сделки повышается и, соответственно, растет общая цена сделки", - сказал С.Костецкий.
Так происходит потому, что самые дешевые квартиры, пользующиеся максимальным спросом, уже сняли на длительный период времени, а новых предложений на рынке не появляется. Просто-напросто "кризисное" предложение арендодателей, которые массово вышли на рынок с дешевой арендой в прошлом году, закончилось. Теперь собственники жилья более прагматично оценивают ситуацию.
"В прошлом году было больше тысячи квартир, которые предлагались по цене до 2 тыс. грн. в месяц. Сейчас это же жилье сдается за 3,5-4 тыс. грн. и таких квартир уже не хватает", - пояснил С.Костецкий.
В RealDruzi считают, что средняя стоимость аренды жилья в целом растет на 1% в месяц из-за того, что предложение квартир эконом-класса с мая т.г. по октябрь снизилось на 10% и на сегодня составляет 44%.
Президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины (ССНУ) Александр Рубанов полагает, что аренда эконом-класса подорожала из-за того, что очень много людей, которые снимали более дорогое жилье, уже не в состоянии этого делать и переходят в менее габаритные и недорогие квартиры. Причем срок экспозиции квартир уменьшился до пары дней.
"Пару дней назад пришла 1-комнатная квартира в районе метро "Шулявская" за 3,2 тыс. грн. в 11 часов, а в 17.00 ее уже сняли. Как только квартира появляется по нормальной цене, она в течение суток-двух уходит", - подтвердил директор агентства недвижимости "Алекс-консалт" Олег Жук.
Правда, иногда экспозиция квартиры затягивается из-за того, что ее хозяева предъявляют к арендаторам жесткие требования.
"Подогрели" цены и переселенцы из регионов. "Много людей из регионов переезжает. Наверное, немалую роль здесь играет поствыборный фактор", - добавил А.Рубанов.
А в сентябре – середине октября к "вымыванию" дешевого жилья подключились студенты. В SV Development отметили, что сегодня же в общей структуре предложения квартиры стоимостью аренды до 300 долл. занимают меньше 1%, 300-500 долл. – 27%, 500-800 долл. – 27%, более 800 долл. – 31%.
Несмотря на то, что в самом востребованном сегменте предложение очень низкое, владельцы квартир не спешат снижать аренду, предпочитая, чтобы они пустовали.
"Если до кризиса скромная двухкомнатная квартира сдавалась за 1 тыс. долл., сейчас она сдается за 400 долл. и срок окупаемости увеличился существенно. Психологически нецелесообразно сдавать квартиры по более низким ценам. Если на снижение массово пойдут хозяева, то это обвалит рынок", - отметил С.Костецкий.
Он считает сложившуюся на сегодня цену аренды в "дешевом" сегменте вполне адекватной. Другое дело, что арендодатели не осознают, что требования арендаторов к жилью выросли. "Если бы хозяева квартир, которые простаивают, сделали косметический ремонт, они бы их наверняка сдали. В основном сдаются "сараи" по привычке: если раньше брали все, то почему сейчас не возьмут", - добавил он.
Из причин, которые могли бы повлиять на стоимость аренды жилья, также можно выделить низкую активность на рынке купли-продажи, которая увеличивает спрос в "дешевом" сегменте аренды, повышение тарифов на коммунальные услуги, а также осенний наплыв студентов и "политическая" миграция с Востока.
Относительно "коммуналки", эксперты говорят, что эти платежи зачастую не входят в сумму, изначально заявленную хозяином квартиры, в меньшинстве случаев в стоимость закладывается часть платежей (вывоз мусора, уборка придомовой территории).
При этом президент ССНУ полагает, что повышение тарифов безусловно сказалось на стоимости аренды. "Чем дороже людям платить за "коммуналку", тем больше они стараются компенсировать это за счет арендаторов", - сказал он.
Мнения по поводу влияния на стоимость аренды низкой активности на рынке купли-продажи разделились. По мнению А.Рубанова, поскольку люди не в состоянии купить квартиру, они вынуждены ее арендовать. За этот счет формируется дополнительный набор покупателей.
С.Костецкий считает, что существенного влияния на рынок аренды вялые продажи квартир не оказывают. С другой стороны, спрос на аренду квартир переместился в пригород – Вишневое, Борисполь, Бровары, Вышгород, где и цены ниже, и дорога до места работы по времени сравнима с Троещиной или Борщаговкой.
"Как только за Киев выезжаете, сразу, как минимум, на 30%, а то и наполовину цена снижается", - добавил эксперт. К примеру, в Борисполе, Броварах, Вишневом приличную "двушку" можно снять за 1,5 тыс. грн.
При этом в сети агентств RealDruzi, наоборот, не наблюдают повышения интереса к квартирам в пригороде. "В бизнес-классе есть тенденция увеличения интереса к аренде домов как в Киеве, так и в пригороде – как альтернатива аренде городской квартиры. Что касается самых дешевых квартир в пригороде столицы, то на данный момент разница в цене не покрывает всех неудобств, накладываемых удаленностью от города. Поэтому клиенты, желающие снять максимально дешевое жилье в Киеве, очень редко рассматривают квартиры в пригороде как хорошую альтернативу", - пояснили в агентстве.
Вместе с тем, регистрация договоров аренды жилья в БТИ, которая, по прогнозам специалистов, могла увеличить арендные ставки до 15%, "отпала" в связи с разъяснениями Минюста.
В 2011-м ценовых скачков не будет?
До конца года не стоит рассчитывать на снижение арендных ставок, по крайней мере, в эконом-сегменте.
Эксперты Realruzi считают, что на самые востребованные 1-комнатные и 2-комнатные квартиры эконом- и бизнес-классов до конца года возможен незначительный рост арендных ставок.
"По многокомнатным квартирам эконом-класса ставки расти не будут. В премиум-классе ставки продолжат плавное снижение, в связи с существенным превышением предложения над спросом", - прогнозируют в агентстве.
По прогнозу С.Костецкого, до конца текущего года стоимость аренды будет расти на 1-1,5% в месяц в зависимости от сегмента. "Снижения, скорее всего, не будет. Возможно, только в некоторых временных отрезках. В глобальном смысле, я считаю, что рынок не покажет в следующем году такого роста, как в этом году. Максимум, что будет – это рост до 8-10% по итогам года", - отметил он.
По оценкам эксперта, как только возобновится ипотечное кредитование по приемлемым условиям, предложение аренды жилья "резко уйдет" на рынок купли-продажи. "В Киев начнут подтягиваться строители, количество предложения уменьшится, и это позволит глобально поднять цену на рынке. Сейчас она растет за счет исчерпывания новых предложений, а в дальнейшем будет расти из-за чисто рыночных факторов", - сказал С.Костецкий.
Даже на традиционное весеннее оживление уже никто особо не надеется. "Никакого всплеска и по сделкам, и по росту цен на рынке не будет... Количество сделок будет в пределах 700-900 в месяц", - считает аналитик SV Development.
А.Рубанов полагает, что роста стоимости аренды можно ожидать ближе к осени. По его прогнозам, годовое подорожание аренды будет в пределах 10% от сегодняшних цен.
По оценкам RealDruzi, в 2011 году по наиболее востребованным квартирам возможен некоторый рост арендных ставок, в связи с тем, что спрос на аренду таких квартир плавно растет, а предложение практически не расширяется. Поведение арендных ставок на жилье в 2011 году будет также зависеть от экономической ситуации.
"Если при предыдущем Президенте жилье снимали иностранные бизнесмены, то при нынешнем – того среднего класса, который арендовал жилье, резко стало меньше. Потребители дешевого сегмента – студенты и менеджеры среднего звена. Он всегда востребован", - добавил О. Жук.
Туманную перспективу рынка аренды жилья усиливают и перипетии Налогового кодекса. По оценкам О.Жука, с нового года рынок может кардинально измениться из-за неясности, что будет с субъектами предпринимательской деятельности (СПД).
Он утверждает, что многие владельцы дорогих квартир зарегистрированы как СПД для того, чтобы грамотно платить налоги. "Если эту систему изменят или отменят, то соответственно будут какие-то изменения на рынке. Если платежи будут на том уровне, на котором сейчас декларируются, то многие просто откажутся", - считает он.
При этом, несмотря на то, что какая-то часть рынка аренды может уйти в тень, это не станет основанием для подорожания элитного жилья.
