Правительство предлагает урегулировать процедуру регистрации имущественных прав на объекты незавершенного строительства. Это позволит защитить застройщиков и инвесторов при заключении договоров купли-продажи имущественных прав, считают юристы. Покупатель незавершенного строительства сможет его перепродать, а банки – принять в качестве залога. Однако это не сделает безопасными сделки с целевыми ипотечными облигациями фондов финансирования строительства, которые сейчас занимают весомую долю первичного рынка жилья.
Вчера в парламенте был зарегистрирован законопроект Кабинета министров N10557 "О реализации социальных инициатив президента по удешевлению стоимости ипотечных кредитов". Как и предусмотрено названием документа, в Бюджетном кодексе в перечень защищенных статей бюджета будут включены расходы на компенсацию части процентов по кредитам, полученным на строительство или приобретение жилья в рамках программы президента по льготному кредитованию. Это норма будет постоянной (кредиты выдаются на срок до 15 лет), чтобы не создавать риски для граждан в случае нехватки средств бюджета.
Однако будут изменены и правила работы на строительном рынке. Законопроектом предусмотрена обязательная государственная регистрация имущественных прав на объекты незавершенного строительства и их части. Эта норма, по словам директора департамента госпрограмм и развития жилищного строительства Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ Александра Непомнящего, решит проблему залога в случае ипотечного кредитования, в том числе льготного, а также станет дополнительной гарантией права на собственность.
По данным партнера юридической компании Moris Group Тараса Герулы, до 60% застройщиков осуществляют продажу незавершенных объектов недвижимости по "серой" схеме – путем подписания договоров отчуждения имущественных прав на жилье. "Это дает минимальные права инвесторам. Заплатив деньги, они не защищены с точки зрения закона. И хотя жилье у инвестора не заберут, могут не соблюдаться сроки строительства, и на это повлиять невозможно",– поясняет господин Герула. Эта схема плохо защищает заемщика и кредитора от рисков признания незаконным договора отчуждения имущественных прав. "Поэтому и возникла потребность в урегулировании,– поясняет юрист.– После регистрации имущественных прав инвестор может их продать третьим лицам, а банк, имея имущественные права, получит юридические основания для отношений с застройщиком".
Партнер юрфирмы "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус считает, что при регистрации имущественных прав на незавершенные объекты строительства будет исключена возможность их двойной продажи: "Если права зарегистрированы за Ивановым, то закрепить их за Сидоровым уже будет нельзя, если Иванов не произвел отчуждение в пользу Сидорова. Но это увеличит расходы инвесторов на оформление и регистрацию прав".
Однако это решит лишь проблему прямых взаимоотношений инвестора с застройщиком, с которым был подписан инвестиционный договор. Сейчас многие застройщики привлекают средства населения с помощью выпуска целевых строительных облигаций, которых новый механизм не касается. "Не каждый механизм требует использования имущественных прав. Если вы покупаете целевые облигации, вы не покупаете имущественные права, только бумаги. И если заказчик недобросовестный, то он может продать облигации и вам, и мне, еще кому-то – опционный сертификат, и только четвертому – имущественные права. И все это на одну квартиру,– говорит юрист.– А физическое лицо покупает ценные бумаги, и никакого отчуждения прав не происходит до наступления срока их погашения (обмен на квадратные метры построенного жилья.– ред.)".
Поэтому, по мнению госпожи Доценко-Белоус, необходимо внести изменения в закон "Об инвестиционной деятельности" и прописать, что единственным законным механизмом является договор купли-продажи имущественных прав. Система регистрации будущей недвижимости как способ предотвращения финансовых афер уже действует в России.
