Мини-отели и апартаменты прочно заняли свою нишу в мировой индустрии гостеприимства и интерес к ним с каждым годом возрастает - как со стороны клиентов, так и со стороны инвесторов. В статье рассмотрены некоторые вопросы запуска такого бизнеса.
В мире две трети клиентов обслуживается отелями, ну а одну треть – берут на себя мини-гостиницы, апартаменты и квартиры, сдаваемые в аренду посуточно.
Мини-отели в европейском гостиничном бизнесе не только прочно обосновались, но и стали ключевым элементом в индустрии гостеприимства. Уютные и комфортные малые гостиницы и апартаменты, как правило, отличаются своей уникальностью и неповторимостью. И нет ничего плохого в том, что в них отсутствуют бассейн, казино, фитнес-центр и другие сервисы – ведь люди едут туда совсем не за этим.
Главное преимущество мини-отелей и гостиничных апартаментов в том, что они предоставляют клиенту осуществить выбор не только с учётом стоимости проживания, места расположения или сервиса (набора предоставляемых услуг), но и в соответствии с собственным эстетическим вкусом. Разным людям нравятся различные интерьеры. Но главное – все интерьеры таких гостиниц и апартаментов уникальны, разработаны и оформлены исключительно в индивидуальном стиле. Основное и ощутимое отличие посуточных квартир – это реальная возможность дать клиенту почувствовать себя как дома при создании атмосферы комфорта именно для него, что порой невозможно получить даже за огромные деньги в больших гостиницах. В мини-гостиницах без особого труда оптимизируется сервис и осуществляется контроль за их качественными и ценовыми характеристиками. Также важно эффективное соотношение числа посетителей к числу сотрудников такого предприятия.
Классификация мини-гостиниц и апартаментов
Официально принятой классификации мини-гостиниц и апартаментов не существует. Нет ни одного нормативного документа или законодательного акта, который бы определял термин «мини-гостиница», «гостиничные апартаменты» или «квартиры, сдаваемые посуточно». Единственное, что есть – это комментарий государственного департамента по туризму, в котором говорится, что малая гостиница – это отель с менее чем 50 номерами.
Некоторые владельцы сами придумали классификацию согласно параметрам занимаемого помещения. Мини-отели включают в себя до 10-15 номеров, хотя есть и с 25-30 комнатами, которые также считают себя «мини». Квартирный тип мини-отелей имеет максимум до 15 номеров. И, наконец, малые гостиницы (отдельно стоящие здания) имеют не более 50 номеров.
Ещё в гостиничном бизнесе существует разделение по качеству предоставляемых услуг, порядку их осуществления. Малые отели делят на демократичные, бизнес- и эконом-класса, хостелы, домашние и апарт-отели. Последние могут удивить авторским дизайном всех интерьеров, привилегированным расположением, эксклюзивным сервисом, а особенно – наличием высококлассных номеров «люкс», которые могут дать большую фору почти по всем показателям большим гостиницам с пятью звёздами. А что касается самих звёзд, то современные государственные стандарты в гостиничном бизнесе особо не включают отличия в зависимости от размеров гостиницы.
Так что даже если в малых отелях установить джакузи из золота, развесить дорогущие картины из Эрмитажа и достигнуть неслыханного комфорта, то четыре звезды – максимум, на что может рассчитываь такая гостиница, так как здесь не более одного лифта и отсутствует парикмахерская. Даже в наше время количество звёзд – собственная оценка качества своего продукта инвесторами, а не достигнутый результат официального сертификата в гостиничном бизнесе.
Вопрос недвижимости в гостиничном бизнесе
Самая главная и важная проблема в гостиничном бизнесе – недвижимость. Зачастую большинство гостиниц располагаются в старых жилых домах, которые сначала выкупили, а затем реконструировали. Но чтобы оформить гостиницу официально, следует перевести в нежилой фонд все квартиры, что не так уж просто сделать. Процедура дорогостоящая и иногда может занять год и более. Вдобавок к этому, высокие налоги на землю с имуществом и увеличивающиеся в два раза расходы по эксплуатации в гостиничном бизнесе.
По некоторым подсчётам, 50-70 % мини-гостиниц в городе всё ещё занимают место в жилом фонде и официально закреплены за физическими лицами, а их деятельность со стороны юриспруденции ограничивается всего лишь посуточной арендой квартир на условиях договора, оформленного с постояльцами. Но в этом случае у предприятия нет права формально называться отелем или гостиницей. А это означает трудности рекламы, формирования сетевых альянсов и получения звёзд.
Следующая проблема, которая актуальна для всех малых отелей без исключений – большое количество пожарных и санитарных норм. Также существуют СНиПы и ГОСТы, которые описывают некоторые требования к жилым помещениям. Они не редактировались со времён Советского Союза и категорически не соответствуют современным условиям. А оформленное по всем требующимся правилам заявление на перепланировку может быть отклонено только из-за того, что согласно нормативам в помещении количество туалетов не должно превышать двух.
Ещё вам необходим сертификат соответствия, чтобы вы могли кормить своих клиентов и продавать спиртные напитки. По этой причине 15% мини-гостиниц не зарегистрировано. Их владельцы ведут нелегальный бизнес, что может привести к негативным последствиям.
Как открыть мини-гостиницу или апарт-отель
Первая цель – подбор помещения. Для этого лучше других подходят квартиры, которые не выше второго этажа и которые располагаются в центральных и исторических районах с высоко развитой инфраструктурой. Конечно, желательно, чтобы по близости находились кафе, различные магазины и рестораны. Площадь с учётом всех помещений должна составлять не менее трёхсот квадратных метров. Но такие квартиры найти непросто. Например, в Киеве, эта процедура потребует бюджет примерно в 600000$.
Следующий шаг – перепланировка с реконструкцией, что потребует значительных затрат (около 300000$). Но ещё хуже то, что на оформление всех документов уйдёт более двенадцати месяцев. После перепланировки будет проверка на соответствие нормативов. После наступит время заключить договор с пожарными, энергетиками и т. д.
Далее пойдёт разработка гостиничного интерьера. Здесь самое главное, чтобы отель не напоминал какую-нибудь общагу и был чистым, комфортным и уютным для проживающих. Мебель, бытовые приборы, предметы и аксессуары интерьера будут стоить вам ещё 300000$
Помните, что не следует предоставлять почасовую услугу сдачи номера любителям любовных приключений, т. к. это может подорвать репутацию вашего заведения. Перед тем как устанавливать цены, изучите имеющиеся на рынке предложения конкурентов – как завышенные, так и заниженные цены могут отпугнуть вашу целевую группу потребителей.
Непростое решение придётся принять при подборе персонала. Когда будете производить набор сотрудников, готовьтесь к их профессиональному обучению или берите людей уже имеющих профильный опыт работы.
Пример идеальной команды на отель с десятью номерами:
- управляющий (менеджер),
- четыре администратора, включая старшего,
- начальник отдела бронирования,
- главный бухгалтер,
- три горничные.
Должности можно совмещать. Желательно знание английского языка для каждого члена команды, но для администраторов – это обязательное условие.
Полезные рекомендации опытных отельеров
Лёгкий завтрак с чистым бельём – это стандартные услуги и они неукоснительны. Если же у вас нет возможности иметь небольшую прачечную и кафе, то заключите договор с соседями и отдайте все эти процессы на аутсорсинг. Тоже самое можно сделать с сауной или спортзалом.
Наработка постоянных клиентов – длительный процесс, поэтому лучше всего заключить договор с туристической фирмой, чтобы не допустить простоя вашего отеля.
Что до рекламы, то она должна присутствовать как можно шире. Здесь хорошо подойдут специализированные интернет-сайты. Сами владельцы малых гостиниц считают, что лучшую рекламу дает «сарафанное радио» - передача информации клиентами своим друзьям и знакомым.
В среднем затраты на запуск такого бизнеса составят от 1000000$. Окупается малая гостиница, как правило, приблизительно через семь лет.
